전세 계약 시 등기부등본 어디서 보는지

“전세 사기 막으려면 이건 꼭 봐야 합니다!”
전세 계약 시 등기부등본 제대로 보는 법과 확인 포인트

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[👀 인트로]
집 구할 때 가장 무서운 말,
바로 **“그 집, 전세 사기였대…”**라는 이야기죠.
특히 요즘처럼 깡통전세, 사기 임대인, 위장 임대인이 많은 시대엔
계약서보다 먼저 확인해야 할 게 '등기부등본'입니다.

하지만 등기부등본을 봐도,
뭐가 뭔지 하나도 모르겠고,
어디서 발급받는지도 몰라서 그냥 넘어간다면?
그게 바로 전세 사기의 시작입니다.

오늘은 등기부등본을 어디서, 어떻게 발급받고
무엇을 확인해야 안전하게 전세 계약을 할 수 있는지
처음 보는 사람도 쉽게 알 수 있게 정리해드릴게요.

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✅ 1. 등기부등본, 어디서 발급받을 수 있을까?

💻 온라인 발급 (가장 빠르고 편함)

• 인터넷등기소 홈페이지: https://www.iros.go.kr
• PC에서 회원가입 없이도 열람(700원) / 발급(1,000원) 가능
• 공동 인증서 없어도 본인 확인만으로 가능
• 등기번호나 주소만 있으면 즉시 조회

📌 모바일 앱도 있음:
👉 "정부24" 앱이나 "대법원 인터넷등기소 모바일" 앱 이용 가능

🏢 오프라인 발급 (동사무소 X, 법원 등기소 O)

• 전국 법원 등기소나 무인발급기에서도 발급 가능
• 단, 주소 정확히 알고 있어야 함

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✅ 2. 등기부등본 구성 – 용어 간단 해설

등기부등본은 크게 3가지로 구성되어 있습니다:

구분내용

표제부	부동산의 기본정보 (주소, 면적, 용도 등)
갑구	소유권 관련 사항 (소유자, 가압류, 압류 등)
을구	채권 관련 사항 (근저당권, 전세권, 임차권 등)

 

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✅ 3. 꼭 확인해야 할 핵심 포인트

📌 ① 현재 소유자는 누구인가?

• 갑구에 나오는 ‘최종 소유자’가 계약 상대와 일치하는지 확인
• 계약자가 본인이 아니라면 → 위임장+인감증명서 확인 필요

📌 ② 근저당 설정 여부

• 을구에 근저당(담보 대출) 설정된 금액을 반드시 확인
• 내 전세보증금보다 근저당 + 선순위 전세금이 크면 위험
  예) 근저당 2억 / 전세보증금 1억5000 → 총 3억5000 = 깡통 위험

📌 ③ 전세권 or 임차권 등 다른 세입자 존재 여부

• 을구에 다른 임차권 등기가 있으면 내 전세금이 후순위가 될 수 있음
• **“대항력 확보”**가 어려워져 보증금 반환 못 받을 가능성 ↑

📌 ④ 집이 경매/압류/가압류 걸려 있는가?

• 갑구에 경매신청, 가압류, 압류 문구가 있으면 절대 계약 금지!
• 이미 문제가 진행 중일 수 있음

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✅ 4. 꼭 기억할 안전 수칙

1. 계약 전 등기부등본을 당일 기준으로 최신 발급
2. 소유주 본인 여부, 근저당 설정 여부는 무조건 체크
3. 등기부등본 확인 후에도 전입신고 + 확정일자 받아야
   → 그래야 대항력 + 우선변제권 생김

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✅ 5. 실제 확인 루틴 예시

✔ 전세집 주소 받음
✔ 인터넷등기소 접속 → 열람
✔ 표제부: 주소 정확한지 확인
✔ 갑구: 소유주 이름, 경매나 압류 여부 체크
✔ 을구: 근저당 설정 금액 vs 내 전세금 비교
✔ 선순위 세입자 없는지 확인
✔ 계약 후엔 전입신고 + 확정일자까지 완료